Обменять квартиру на другую и получить требование заплатить налог с миллионов рублей, которых на банковском счете никогда не было, долгое время было вполне реальным риском. Причина скрывалась в правилах расчета: мену недвижимости могли облагать по схеме обычной продажи, хотя собственник получал взамен новое жилье и не обязательно становился богаче.
15 октября 2026 года Госдума приняла в первом чтении законопроект №1272209-8. Правительство предлагает считать доход через разницу кадастровой стоимости полученного и переданного объектов, учитывая доплату. Однако окончательного закона пока нет, а ко второму чтению предстоит решить несколько принципиальных вопросов.
Есть и другая важная деталь. Защита от произвольного начисления НДФЛ появилась раньше этого голосования: 15 января Конституционный суд вынес постановление №1-П и установил правила, которые должны применяться до изменения законодательства. Поэтому ситуация на 16 октября 2026 года состоит из 2 частей: уже действующей позиции суда и еще обсуждаемой формулы Налогового кодекса.
🧾 Что приняли депутаты 15 октября
Первое чтение означает одобрение основной идеи законопроекта. Оно не вводит новую обязанность собственника и не превращает опубликованную формулу в окончательную норму.
Поправки затрагивают статьи 88 и 214.10 Налогового кодекса. Речь идет об обмене объектов недвижимости физическими лицами вне предпринимательской деятельности. Обсуждение не ограничивается квартирами: соответствующий договор может касаться дома, участка и другой недвижимости.
В проекте предлагается отдельно описать доход от мены и порядок его определения. Кадастровая стоимость приобретаемого объекта вместе с полученной денежной компенсацией сопоставляется с кадастровой стоимостью передаваемого объекта и уплаченной компенсацией.
При обсуждении депутаты указали, что проект первого чтения не полностью учитывает позицию Конституционного суда. В частности, требуют уточнения критерий существенности разницы, применение льгот и последствия дальнейшей продажи полученной недвижимости. Минфин согласился продолжить работу над этими вопросами.
⚖️ Почему обычная продажа и обмен дают разный результат
При продаже квартиры собственник передает имущество и получает деньги. При мене основное встречное предоставление тоже представляет собой имущество: одну квартиру меняют на другую, иногда с денежной доплатой.
По статье 567 Гражданского кодекса каждая сторона мены одновременно выступает продавцом передаваемого объекта и покупателем получаемого. Но это гражданско-правовое правило само по себе не означает, что доход для НДФЛ нужно автоматически приравнять к полной стоимости квартиры.
Представим бытовую ситуацию. Семья меняет просторную квартиру на меньшую рядом с родственниками, которым нужен уход. Или собственник переезжает из дорогого района в более дешевый, но получает жилье с подходящей планировкой. У сделки могут быть разумные цели помимо получения прибыли. Более высокая государственная оценка одного объекта не описывает все обстоятельства такого обмена.
Именно поэтому для налогового расчета важен вопрос об экономической выгоде: насколько действительно увеличилось имущество конкретного участника с учетом того, что он передал другой стороне.
🏛️ Что уже решил Конституционный суд
Поводом для рассмотрения стал спор жительницы Курска Любови Селюковой. Она обменяла земельный участок с кадастровой стоимостью около 2,95 млн рублей на участок, оцененный примерно в 422 тыс. рублей. Стороны указали в договоре одинаковую стоимость объектов. Налоговый спор возник из-за попытки применить к обмену расчет по кадастровой стоимости переданного участка.
Конституционный суд признал недопустимым произвольное определение облагаемого дохода добросовестного гражданина. До появления поправок НДФЛ при такой мене должен учитывать действительную экономическую выгоду, а не просто выбытие имущества.
По временному правилу суда для взимания НДФЛ необходимо опровергнуть равноценность мены: установить существенное превышение кадастровой стоимости полученного объекта над переданным с учетом всех денежных расчетов и отсутствие разумных, в том числе внеэкономических, мотивов сделки. В таком случае налог может взиматься с соответствующей разницы. Одного расхождения кадастровых оценок недостаточно.
Это не безусловное освобождение любой сделки, в договоре которой написано «равноценный обмен». Но и требование уплатить налог лишь потому, что квартира перешла другому владельцу, без исследования обстоятельств не соответствует установленному судом подходу.
Позиция отражена также в обзоре налоговой судебной практики ФНС за первый квартал 2026 года. Следовательно, ожидание нового закона не позволяет игнорировать постановление КС при разборе текущего спора.
🧮 Как выглядит предложенная формула
Логику проекта первого чтения можно представить так:
Доход от мены = кадастровая стоимость полученного объекта + полученная доплата - кадастровая стоимость переданного объекта - уплаченная доплата.
Положительный результат показывает разницу, с которой предлагается начинать налоговый расчет. Отрицательная величина не превращается в налог к возврату от государства.
Расчет проводится для каждого участника отдельно. Одна сторона может получить экономическую выгоду, а другая нет. Нельзя сначала сложить стоимость обеих квартир, а потом распределить некий общий налог между собственниками.
Проект ориентируется на кадастровую стоимость, применяемую с 1 января года государственной регистрации перехода права. Для объекта, образованного в течение года, предусмотрено использование стоимости на дату постановки на кадастровый учет. Если применимых кадастровых сведений нет, предлагается использовать рыночную оценку в установленном порядке.
Это означает, что сумма в объявлении о продаже, оценка риелтора и кадастровая стоимость могут давать разные числа. Подставлять в одну формулу рыночную цену первой квартиры и кадастровую оценку второй некорректно.
🔢 4 условных примера обмена
Следующие примеры показывают только арифметику проекта. Они не определяют окончательный налог: освобождения, вычеты и доработка законопроекта рассматриваются отдельно.
Равноценные объекты без доплаты. Кадастровая стоимость обеих квартир составляет 7 млн рублей. Никто не передает деньги. Разница равна нулю: 7 млн - 7 млн = 0. По предложенной формуле положительного дохода не возникает.
Более дорогая квартира с полной компенсацией разницы. Собственник передает квартиру стоимостью 6 млн рублей, получает объект стоимостью 8 млн рублей и доплачивает 2 млн. Расчет: 8 млн - 6 млн - 2 млн = 0. Сам факт приобретения более дорогого жилья еще не означает получение дохода: разница оплачена.
Доплата меньше разницы оценок. При тех же стоимостях собственник доплачивает 1 млн рублей. Арифметический результат составит 1 млн: 8 млн - 6 млн - 1 млн. При этом в окончательном регулировании еще предстоит определить, как учитывать существенность превышения и предусмотренные законом льготы.
Переезд в более дешевую квартиру с получением денег. Человек передает объект стоимостью 9 млн рублей, получает квартиру стоимостью 7 млн и доплату 2 млн. Результат снова нулевой: 7 млн + 2 млн - 9 млн = 0. Полученные деньги компенсируют уменьшение стоимости недвижимости. Поэтому фраза «при обмене налог всегда берут со всей доплаты» не описывает предлагаемый механизм.
Если в последнем примере доплата составит 3 млн, расчетная разница достигнет 1 млн рублей. Но и здесь нельзя без дополнительных проверок назвать эту сумму окончательной налоговой базой.
📏 Почему обсуждается порог существенности
Кадастровая стоимость рассчитывается массово и может отличаться от цены конкретной сделки. Даже похожие квартиры в соседних домах не обязательно имеют одинаковую оценку. Влияют характеристики объектов, примененная модель и дата оценки.
Конституционный суд говорил о существенном превышении стоимости. В версии законопроекта первого чтения отдельный порог существенности не закреплен. Поэтому арифметическая разница могла бы появиться даже при небольшом расхождении оценок.
В ходе обсуждения прозвучал вариант использовать 20-процентный порог. Однако это предложение к дальнейшей работе, а не действующая налоговая льгота. Нельзя считать установленным правилом, что обмен квартир с разницей до 20% точно освобожден от НДФЛ.
Отдельный вопрос касается понижающего коэффициента, который применяется при сопоставлении цены продажи с кадастровой стоимостью. Механически переносить коэффициент 0,7 на новую формулу мены нельзя: именно соотношение этих правил депутаты предложили дополнительно проработать.
🗓️ Что будет с минимальным сроком владения
Для обычной продажи недвижимости действует освобождение от НДФЛ после минимального срока владения. В общем случае это 5 лет, в предусмотренных законом ситуациях 3 года, например при получении объекта по наследству либо в дар от близкого родственника. Для единственного жилья и некоторых других случаев предусмотрены специальные условия.
Конституционный суд отдельно подчеркнул, что участники мены не должны оказываться в худшем положении по сравнению с участниками купли-продажи в вопросах освобождения от налога и имущественных вычетов.
Однако читать проект первого чтения как готовый подробный порядок применения всех освобождений нельзя. Согласование этих норм названо одной из задач доработки. Для конкретной сделки имеют значение основание приобретения передаваемого объекта, начало срока владения, состав собственников и обстоятельства обмена.
Для полученной квартиры срок владения обычно начинает исчисляться заново с возникновения права на нее. Годы владения предыдущим жильем автоматически к ней не прибавляются. Исключения могут следовать из специальных норм, например для отдельных программ переселения, поэтому обычную мену и предусмотренное законом предоставление замещающего жилья следует различать.
💳 Какие вычеты нельзя смешивать
Есть 2 разных вопроса: уменьшение дохода от отчуждения старого объекта и вычет по расходам на приобретение нового жилья.
При обычной продаже жилой недвижимости налоговую базу можно уменьшить на подтвержденные расходы приобретения либо использовать предусмотренный Налоговым кодексом имущественный вычет. Применение этих механизмов к новой формуле мены требует точного согласования, иначе одни и те же суммы могут оказаться учтенными дважды.
Вычет при приобретении жилья имеет другую задачу: он позволяет вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ при соблюдении условий и в пределах неиспользованного лимита. Получение квартиры по договору мены само по себе не означает, что вернуть налог невозможно. Но размер подтвержденных расходов, оставшийся лимит, наличие облагаемого дохода и отношения между сторонами нужно проверять отдельно.
Нельзя просто взять положительную разницу из примера, вычесть из нее всю стоимость старой квартиры еще раз и объявить налог нулевым. Такой расчет смешивает стоимость встречного предоставления с отдельными налоговыми льготами.
📂 Что сохранить для расчета и возможного спора
Для собственника полезнее всего собрать документы о фактическом содержании обмена:
- договор мены со стоимостью объектов и условиями доплаты;
- выписки ЕГРН по обеим сторонам сделки и сведения о применимой кадастровой стоимости;
- банковские документы или иные надлежащие подтверждения расчетов;
- документы о приобретении передаваемой недвижимости и сроке владения;
- материалы, объясняющие особенности объектов, если равноценность обмена оспаривается;
- документы о расходах и основаниях для освобождения или вычета.
Указание в договоре одинаковой цены не заменяет все остальные сведения. И наоборот, различие кадастровых оценок не описывает автоматически всю экономику семейного переезда.
Если инспекция направила требование или акт проверки, отвечать нужно с учетом указанного в документе срока. Ссылка на первое чтение будущего закона не заменяет пояснений по действующим нормам. В споре, возникшем после постановления КС, существенны его правовая позиция и доказательства по конкретной сделке.
❓ Короткие ответы на главные вопросы
Новый налог уже ввели? Нет. 15 октября проект прошел первое чтение. По состоянию на 16 октября окончательные поправки не приняты.
Равноценный обмен обязательно облагается НДФЛ? Само получение другой квартиры не доказывает экономическую выгоду. Значение имеют реальные условия сделки и действующая позиция Конституционного суда.
При обмене с доплатой налог всегда платит получатель денег? Нет. Доплата может только возмещать разницу стоимости объектов. Рассматривать ее отдельно от передаваемой и получаемой недвижимости неправильно.
Будет ли налог ровно 13% от разницы? Такого универсального расчета нет. Сначала определяются наличие облагаемого дохода, льготы и налоговая база. Для доходов от продажи имущества у налоговых резидентов действует специальная двухступенчатая шкала 13% и 15% с порогом 2,4 млн рублей в соответствующей совокупности баз. Окончательное применение будущих правил мены нельзя устанавливать по одному примеру из первого чтения.
Пересчитают ли автоматически налоги за все прошлые обмены? Нет. Конституционный суд прямо ограничил возможность массового пересмотра уже исполненных и своевременно не оспоренных обязательств за прежние периоды.
Когда заработает закон? Внесенная редакция предусматривает вступление в силу по истечении 1 месяца после официального опубликования, но не раньше начала очередного налогового периода по НДФЛ. Конкретную дату и итоговые условия можно будет установить после принятия и публикации закона. До этого ориентиром остаются действующие нормы и постановление КС.
